Wie funktioniert die Baufinanzierung in Deutschland? Zinsen nach Anbieter (2026)
Eine Baufinanzierung wird als Sollzins und Effektivzins über eine Zinsbindung angeboten, meist über zehn Jahre. Zehnjährige Zinsbindungen lagen im August 2026 in einem Korridor von 3,6 bis 4,2% effektiv. Nur die ING veröffentlicht ein vollständiges repräsentatives Beispiel, mit 4,38% effektiv auf 300.000 EUR bei 15 Jahren Zinsbindung und 85% Beleihungsauslauf. Die übrigen Banken und alle Vermittler rechnen auf Anfrage; ihre Schlagzeilen sind Durchschnitte oder Bestfälle, keine Angebote.
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Wie Funktioniert die Baufinanzierung?
Drei Zahlen bestimmen ein deutsches Finanzierungsangebot. Der Sollzins ist der nominale Zinssatz. Der Effektivzins trägt die Gesamtkosten des Darlehens und ist die einzige Zahl, die sich zwischen Banken vergleichen lässt. Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins festgeschrieben ist. Dazu kommt die anfängliche Tilgung, die bestimmt, wie schnell die Restschuld sinkt. Wo eine Bank ein repräsentatives Beispiel nach der Preisangabenverordnung veröffentlicht, stehen all diese Werte zusammen: bei der ING sind das 300.000 EUR über 15 Jahre Zinsbindung mit 3% anfänglicher Tilgung, 85% Beleihungsauslauf bei einem Objektwert von 352.941 EUR, 4,27% Sollzins und 4,38% effektiv, Stand 17. August 2026.
Wie Viel Eigenkapital Brauchen Sie?
Deutsche Banken kalkulieren über den Beleihungsauslauf, also den Darlehensanteil am Objektwert, und die veröffentlichten Zinsen zeigen das Muster deutlich. Der Bestfall von Dr. Klein mit 3,71% setzt rund 50 bis 60% Beleihungsauslauf, hohes Einkommen und mindestens 2% anfängliche Tilgung voraus. Die Commerzbank nennt ihr erstklassiges Profil mit 60 bis 80%. Der Panel-Durchschnitt von Baufi24 mit rund 4,1% beruht auf einem Referenzprofil von 80%. Das repräsentative Beispiel der ING läuft bei 85%, und die Bank weist selbst darauf hin, dass ein anderer Eigenkapitalanteil den Zins verändert. Die DKB finanziert bis zu 100% Beleihungsauslauf, allerdings mit einem Zinsaufschlag.
Welchen Zins Zahlen Sie?
| Anbieter | EffektivzinsEffektivzinsEffektiver Jahreszins: die jährlichen Kosten des Kredits inklusive aller Gebühren. Die eine Zahl, die zwei Kredite vergleichbar macht, und die Angabe, die deutsche Kreditgeber ausweisen müssen. | SollzinsSollzinssatzSollzinssatz: der reine Zinssatz vor Gebühren. Er liegt immer unter dem Effektivzins, vergleichen Sie Kredite also nie allein danach. | ZinsbindungZinsbindungSollzinsbindung: wie lange der Zinssatz festgeschrieben ist. Danach finanzieren Sie die Restschuld zu den dann geltenden Zinsen um, und das ist das Hauptrisiko einer deutschen Baufinanzierung. |
|---|---|---|---|
| Dr. Klein | 3.71% | n/a | 10-year fixed |
| ING | 4.38% | 4.27% | 15-year fixed, 3% initial repayment |
| Commerzbank | auf Anfrage | n/a | 10-year fixed |
| Deutsche Bank | auf Anfrage | n/a | 10-year fixed |
| DKB | auf Anfrage | n/a | 10-year fixed |
| Interhyp | auf Anfrage | n/a | 10-year fixed |
| Baufi24 | auf Anfrage | n/a | 10-year fixed |
| Huettig & Rompf | auf Anfrage | n/a | bespoke, quoted per applicant |
| Targobank and Santander | auf Anfrage | n/a | quoted per applicant |
Stand August 2026. Bauzinsen folgen dem Pfandbriefmarkt und ändern sich wöchentlich. Commerzbank, Deutsche Bank, DKB, Interhyp, Baufi24, Huettig & Rompf, Targobank and Santander veröffentlichen kein stabiles repräsentatives Beispiel und rechnen individuell.
Zehnjährige Zinsbindungen lagen im August 2026 in einem Korridor von 3,6 bis 4,2% effektiv: das Trendbarometer von Interhyp lag im Juli im Schnitt bei rund 3,8%, das Panel von Baufi24 am 5. August bei rund 4,1% bei 80% Beleihungsauslauf, und Dr. Klein nannte am 3. August einen Bestfall von 3,71%. Die Commerzbank startet für erstklassige Profile bei rund 3,9% effektiv, ihr repräsentatives Beispiel liegt eher bei 4,2 bis 4,4%, und die DKB rechnet über ihren Online-Rechner bei rund 3,8 bis 4,2%. Zur Einordnung: die Referenzsätze des Euro-Geldmarkts lagen im Juli 2026 im Schnitt bei 2,855% auf 12 Monate und 2,647% auf 6 Monate. Das sind eurozonenweite Referenzwerte; deutsche Festzinsen folgen dem Pfandbriefmarkt und nicht ihnen. Bauzinsen ändern sich wöchentlich, jedes Angebot ist also eine Momentaufnahme seines Datums.
Welche Anbieter Rechnen Nur auf Anfrage?
Commerzbank, Deutsche Bank, DKB, Interhyp, Baufi24, Huettig & Rompf, Targobank and Santander veröffentlichen kein stabiles repräsentatives Beispiel und rechnen individuell. Das ist für sich genommen kein Warnsignal, es bedeutet nur, dass es vor dem Antrag keinen vergleichbaren Preis gibt: die Deutsche Bank führt einen beratungsgestützten Prozess über ihr Filialnetz, Targobank und Santander kalkulieren beide in der Filiale, und die Vermittler geben weiter, was ihre Partnerbanken für Ihr Profil zurückmelden. Weil sich diese Zahlen nicht ranken lassen, ist der praktische Weg: das veröffentlichte Beispiel der ING als Referenz nehmen und alle anderen bitten, es beim Effektivzins für dieselbe Summe, dieselbe Zinsbindung und dasselbe Eigenkapital zu unterbieten.
Häufige Fragen
Sollte ich über einen Vermittler finanzieren?
Ein Vermittler vergleicht Banken, die ihm nicht gehören: Interhyp arbeitet mit über 800 Partnerbanken, Huettig & Rompf mit rund 700 und persönlicher Beratung in Frankfurt, Dr. Klein mit rund 600 plus Zugang zur Europace-Plattform, Baufi24 mit rund 400. In jedem Fall kommt der Darlehensvertrag mit einer Partnerbank zustande, nicht mit dem Vermittler, und der veröffentlichte Zinssatz ist ein Marktdurchschnitt oder ein Bestfall, kein Angebot an Sie.
Was ist die Zinsbindung?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den Ihr Zinssatz vertraglich festgeschrieben ist. Zehn Jahre sind bei den erfassten Anbietern die übliche Form, das veröffentlichte repräsentative Beispiel der ING läuft über fünfzehn Jahre. Sie ist wichtig, weil Bauzinsen dem Pfandbriefmarkt folgen und sich wöchentlich ändern: die Zinsbindung ist das, was Ihre Rate davon abkoppelt.
Warum unterscheiden sich veröffentlichte Bauzinsen so stark?
Weil sie Verschiedenes messen. Die 3,71% von Dr. Klein vom 3. August 2026 sind ein Bestfall für erstklassige Bonität bei rund 50 bis 60% Beleihungsauslauf und mindestens 2% anfänglicher Tilgung. Die rund 3,8% von Interhyp sind ein Durchschnitt aus dem Trendbarometer vom Juli 2026. Die rund 4,1% von Baufi24 vom 5. August 2026 sind ein Panel-Durchschnitt bei 80% Beleihungsauslauf. Die 4,38% der ING sind ein vollständiges repräsentatives Beispiel nach der Preisangabenverordnung bei 85% Beleihungsauslauf. Nur die letzte Zahl ist ein zitierbarer Preis.
Fragen der Leser